這就是人生~~~~~~

13.法令解答與法拍顧問:

14.不動產本身所涉及的法令多如牛毛，法拍從業人員不僅須

具相當深度的專業性，更需要給予客戶高度的信賴感，且法

拍業又與不動產仲介業有相當程度的不同，對於拍賣屋所涉

及的法令也須針對個案逐一深入研究，不僅僅在投標前的「

產權」分析與調查必須詳實，最重要的是對於該拍賣標的物

「點交」情形的瞭解必須透徹，在其所涉及之法律更必須具

備相當專業的分析與判斷能力。因此購屋者對於拍賣屋之拍

賣點交流程或其他相關法令問題，可向法拍公司詢問獲得初

步認識，並在法拍公司專業人員針對於每個物件利弊加以分

析下，通常都能獲得滿意的解答和認識。

15.需求物件配對:

16.當法拍公司已經知悉購屋者所設定的購屋方向與條件後，

法拍公司的業務人員即會依據客戶之需求、區域、價位、環

境等等，以電腦配對或條件配對的方式，將合乎其條件的房

屋加以集中，提供購屋者適合的法拍資訊以供參考。

17.勘估標的（現場實地勘查）:

18.除了拍賣公告應實質審查外，法拍公司對於拍賣案件也會

實地到現場去勘查，了解其屋況、結構、面臨道路、座向、

有無被占用之情形、適合自住、做生意或投資用、當地市價

或租金行情如何等，再將現場實地勘查情形填寫在案件分析

報告表上，配合著拍賣公告上的各項資料，使案件的正確性

更加得到保障，務必做到精準無誤的地步。

19.產權調查:

20對於客戶有意投標的案件，除了提供區域行情等資料外，

法拍公司作業最重要的就是針對該案件進行產權調查，將存

有瑕疵的案件過濾排除，其中包含土地、建物登記簿謄本、

建物平面圖、地籍圖、都市計畫圖逐一審查並經確認無誤後

再予提供各項評估報告圖表給於客戶參考。

21.提供評估報告圖表:

22.經過現場實地勘查，調閱各種產權資料與拍賣公告交叉比

對無誤後，法拍公司會提供客戶「綜合評估報告圖表」，其

中包含著區域環境報告、產權分析表、拍賣公告內容與實際

狀況、附近市價行情、區域租金行情、歷年來附近法拍行情

、銀行借貸情形等資料圖表，再配合「投標價格建議報告書

」提供於投標客戶做為投標價金之參考。

23.提供收費標準表:

24.當客戶對於拍賣案件所有的內容有了初步的了解，並參

考法拍公司所提供之各項行情綜合報告圖表，而對於所要

填寫的投標價心中可能已有了數字概念，此時法拍公司會

提供「拍賣案件收費標準表」，在其標準表上清楚的列舉

投標前、後各種的服務項目及所須支付的費用標準，客戶

可依其所需的服務項目來選擇要讓法拍公司服務到什麼程

度，服務的內容與程度越多越深入，當然服務費支出的價

格就會有所不同，購屋者要看仔細、問清楚。

有些法拍公司並無提供收費標準表供客戶參考，若客戶與法

拍公司簽訂契約時又無註明清楚服務的內容、項目及服務的

程度，很容易產生糾紛，不肖黑心業者常利用客戶不知情的

情況下巧立各項名目，其標購拍賣屋的重點大致可分為「代

標」，意思是指僅純粹帶客戶標購，有的客戶不了解簽訂了

「代標」契約書，法拍公司在得標後就有可能會再要求支出

「代點」或其他費用了。

若客戶需要除了「代標」服務外還須將房屋點交，就應在簽訂

標購契約的同時，還須註明「責任點交」之「代點」服務，目

前「代標」＋「代點」的服務費，以較有規模、品牌形象良好

的法拍公司的收費標準為「投標價的百分之六」，其他額外的

支出如申辦自用住宅、開鎖費、聲請警察派遣單等則需另行支

付；另外，法拍公司亦有以「總價承包」的方式，購屋者可免

卻很多另行支出各項費用的麻煩；當然在比較價格的同時，最

重要的是法拍公司本身的品牌、形象、專業性、服務品質與誠

信度，這才是最大的重點所在，否則當購屋者在簽約時，業者

都信口開河的保証一堆，得標後再籍故來巧立各項名目，那可

就傷腦筋了。

25.簽訂標購契約書:

26.簽訂契約關係到購屋者本身的權利與義務，因此在簽訂契約

前應先了解其契約的內容，若有不明瞭的條文亦應詢問法拍公

司所屬人員。當購屋者對於拍賣屋的地點、拍賣公告、產權評估

分析、投標價格的決定、給付服務費的標準有了一定程度的了解

與認同後，就可以和法拍公司簽訂標購契約書，此時法拍公司則

會提供「投標日應備文件」提醒表，其內容記載有：

(1).開標日期

應備文件：如國民身份證正本、印章等

(2).保證金支票金額

(3).投標當日集合時間、地點等說明文件。

27.若購屋者有足夠標購資金就不須辦理銀行代墊，但若是投標資

金不足的購屋者，法拍公司在投標前會先將購屋者及拍賣案件的

資料事前先提供銀行審查，以便辦理得標後之銀行代墊款，當銀

行審查確認無誤後，購屋者就可以安心的等待投標日來臨。

28.開立保證金支票

29.在投標日的前一天，法拍公司會請購屋者先去銀行開立保

證金支票，其開立的保證金支票金額可以和拍賣公告上金額

相同或開立比拍賣公告上的金額更多些，值得注意的是若投

標人所開立的保證金低於拍賣公告上所公告之最低保證金金

額，就算投標當日開標結果是為最高價金的投標人，亦會被

執行法院判定為廢標，此點投標人不可不慎。

當購屋者於銀行開立保證金支票完成後，投標當日就攜帶投標

日應備文件提醒表所記載的應備文件和法拍公司的人員一同前

往投標室進行投標。

30.現場協助投標作業

31.法拍公司會在投標當日備妥投標書，陪同委託人到現場投標，

待確認投標金額無誤，各項證件皆備齊後，就可將投標書投入標

匭內，等待其開標結果，若未得標，投標人直接當場取回保證金

支票；

如果有得標，法拍公司將會協助得標人至該股書記官處取得繳款

證明收據及尾款繳納單。此時，法拍公司通常會在得標後的七日

內，先向購屋者收取百分之六十的前期應付服務費用款，後續的

作業就此展開。

32.協助代墊資金

33.資金不足的購屋者，在投標前已經有經過銀行審查及評估作業

，待得標後法拍公司會協助購屋者取得銀行代墊款項，繳清其尾

款後待取得執行法院所核發之權利移轉證明書時，就可請代書辦

理過戶與設定登記，經由過戶與設定手續辦理完成後即可轉為一

般房屋貸款。

34.繳納得標尾款

35.資金不足的得標人，代墊銀行會將扣除保證金後所應繳納之尾

款金額，在其拍賣條件所限定的七日期限內向執行法院直接繳納，

而資金足夠的得標人，則可於得標當日或在其所限定的七日尾款繳

納期限內將尾款繳納於該執行法院。

36.取得權利移轉證書

37.將得標的尾款繳清後，實務上大約二星期內就會取得執行法院所

核發之不動產權利移轉證書，當法拍公司一旦取得權利移轉證書後，

就會分成三方面來進行：一方面向地政機關辦理所有權移轉登記，

另一方面向執行法院聲請點交，再一方面則前往債務人住處協調交

屋事宜。

38.申報各項稅費

39.當法拍公司收到不動產權利移轉證明書後，就會將執行法院所核

發各項文件交由內部代書辦理所有權移轉登記，首先代書會先填寫

契稅申報書向該管稅捐單位辦理各項稅捐申報手續，約需一個星期

工作天即可取得契稅繳款證明書，同時就可辦理各項稅捐查欠作業

，例如查欠工程受益費、土地增值稅、房屋稅等資料；在稅捐機關

查欠完成並將契稅繳款書或房屋稅繳款書內所應繳納的稅費繳納完

畢後，代書就會將該繳納證明連同所有權移轉證明等相關資料一併

向地政機關辦理所有權移轉登記。

40.辦理過戶

41.法拍公司所屬的代書於申報各項稅費手續完成，並取得稅捐機關

的應納稅費繳款書而將其該繳納的費用繳交完畢後，即會填寫土地

登記申請書，併同權利移轉證明書向地政機關辦理所有權移轉登記

，實務上由房屋得標時起到取得所有權狀的期間約一個月，即可取

得法拍不動產所有權狀。

42.協調點交事宜

43.法拍公司的人員在取得權利移轉證明書之同時，也會前往債務人

或承租人的住處了解狀況，並通知其交屋時間，在所有拍賣的過程中

除了事前的產權調查與行情的評估都須有相當的專業知識與經驗外，

最重要也是最為麻煩的即是點交的過程，因為這更需要充分的專業知

識、經驗能力與智囊團隊結合才能以最迅速與最平和的方式點交房屋

。

44.聲請點交事宜

45.除了前往債務人或承租人住處協調點交並通知其應交屋的時間之外，

法拍公司亦會依照合法的程序向該管執行法院聲請點交等相關作業之動

作，依其專業與實務等各項處理能力，在合法、和諧的氣氛下點交房屋

予得標人。

46.完成點交

47.在法拍公司運用其專業能力，協助購屋者以平和、合法、迅速的方式

，將房屋點交完成交給客戶，並在確認沒有問題的情況下，購屋者才可

付清最後應給法拍公司的服務費。

以上是法拍公司接受客戶委託前、後，其公司內部所做的各項作業及其流

程在此做一簡單說明，雖然其細節無法一一深入詳盡來敘述，但購屋者最

起碼能在本書簡單的說明後，對於法拍公司各項作業流程有了初步的了解

，也較能安心的委託其代標或代為點交。


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~~本題若需補充之處，富門再予回答~~

以上回答希望對你有所幫助。